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                    中國房地產調控政策出現新趨勢

                    來源:國是直通車 2022-07-15 08:38中投網 A-A+

                       房地產作為中國國民經濟的支柱性行業之一,在過去十年經歷了怎樣的變化?

                      仲量聯行大中華區研究部主管兼首席經濟學家龐溟近日在接受中新社國是直通車專訪時稱,在“房住不炒”的大前提下,近年來房地產調控政策出現了一些新趨勢。

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                      龐溟談爛尾樓盤斷貸:需加大預售資金管理和監控

                      近期出現的爛尾樓盤斷貸,從根本上說是疫情疊加開發商現金流問題導致的惡性循環蔓延,需要加大預售資金管理和監控。應繼續穩妥實施房地產金融審慎管理制度、繼續穩步推進房地產開發企業降杠桿、繼續防范化解房企資金鏈風險和有序化解房企信用風險。

                      在“三線四檔”基本原則不變的前提下可以適度優化監管要求和階段性調整房地產企業融資要求,支持銀行依法合規、穩妥有序地推動和支持房地產企業融資,合理發放房地產開發貸款和并購貸款,重點支持優質房地產企業兼并收購業務和優質項目。

                      暢通“銷售-拿地-新開工”鏈條。在確保房地產企業資金不被挪用的前提下進一步規范和優化對商品房預售資金的監督與管理,優先支付工程款、嚴格按照工程節點撥付資金、確保按期竣工交付,更好地滿足房地產企業的正常融資需求。

                      以下為訪談實錄:

                      國是直通車:2012年至2021年這十年間,房地產在中國經濟發展中的作用有什么變化?這種變化根本原因是什么?

                      龐溟:房地產業作為國民經濟的支柱性行業之一,規模大、鏈條長、牽涉面廣,在國民經濟中、在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中占有相當高的份額。

                      在過去十年間,房地產業對中國GDP增長的貢獻率、房地產開發投資占固定資產投資的比重穩步抬升;房地產貢獻的相關稅收和土地出讓收入依然是地方政府的重要財源,但地方政府對土地財政,房地產的直接稅收及土地出讓收入的依賴度有所下降;

                      住房作為居民主要財富載體和大類資產配置的核心,其市場價值與GDP的比例依然較高;房地產業仍是中國經濟信用創造的主要載體之一、信用周期最重要的穩定器之一,對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。

                      從根本上說,過去十年間房地產行業的繁榮和發展,與人民群眾生活品質提升后改善居住環境改善的需求、與全國城鎮化發展水平提升后進城人口的居住剛需、與舊城改造和城市升級的建設需求高度相關。

                      但是,中國經濟增長的底層邏輯已經發生了變化?紤]到城鎮化率與住房自有率已達高位、人口老齡化趨勢初現等因素,支持中國住宅地產開發增長的核心需求已經較為充分地釋放和滿足,房地產開發企業“高周轉、高杠桿、高收益”的數量擴張型發展模式亟待改變。

                      在新時代、新格局、新形勢下,中國房地產行業和房地產企業從高速度增長轉為注重高質量發展、高質量成長的關鍵節點,與中國轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期是同步的,與中國經濟強調創新驅動高質量發展、踐行新發展理念、融入新發展格局的轉型是一致的,與在新舊增長動能平穩銜接的基礎上推動經濟發展質量變革、效率變革、動力變革的任務是同向的。

                      國是直通車:2016年的中央經濟工作會議上,高層首次提出“房住不炒”。這些年過去,調控政策有哪些共性特點?最近是否出現了新的趨勢?

                      龐溟:近年來的房地產調控政策和監管細則,都堅持“房住不炒”的定位和堅持不以房地產作為短期刺激經濟增長的手段,加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。而“良性循環和健康發展”“新發展模式”“穩地價、穩房價、穩預期”“優化對保障性租賃住房的金融支持”等新的高頻關鍵詞和新趨勢,值得引起注意。

                      對房地產政策的表述,從2021年底中央經濟會議起出現了若干明顯變化,將政策視角由房地產市場進一步擴展到房地產業,將工作重點從商品房開發的“售”進一步拓寬到保障房建設的“租”,更重要的是,將政策目的排序從促進房地產業“健康發展和良性循環”變為“良性循環和健康發展”。

                      促進房地產業良性循環和健康發展,這一政策表態既是基于對目前房地產行業形勢的判斷和考量,更是為未來房地產行業的發展指明了目標和方向。

                      房地產調控正在出現邊際放松和改善,但對房地產行業的定位、調控和管理方向不會出現顯著轉向,調控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調不會改變,將繼續保障合理的房企融資和居民住房消費需求。

                      只有因城施策、分類指導,著力穩地價、穩房價、穩預期,才能落實好房地產市場長效機制,順應居民高品質住房需求,更好解決居民住房問題,確保實現高質量發展。

                      國是直通車:在您看來,過去房地產市場的“病癥”在哪?要健康良性發展的關鍵是什么?

                      龐溟:“良性”,包含有正向、協調、和諧、持續、穩定、積極等多方面的涵義,這是對房地產業作為國民經濟支柱的地位和住房消費作為居民消費重要組成部分的地位的明確承認,也是對滿足主要包括剛性需求和改善性需求的購房者的合理需求的正面肯定與積極支持。

                      “循環”,指的是支持房地產企業繼續開展依法合規的規劃、開發、建設、銷售、購地、融資等正常經營行為,確保對房地產企業合理穩定的開發貸款、并購貸款、按揭貸款等融資需求和流動性需求的滿足,鼓勵房地產企業房地產企業繼續提升其資金管理能力、風險控制能力、合規管理能力以及產品、服務、創新能力,引導基本面穩健扎實、現金流優異、財務安全性高、抗風險能力強的優質房地產企業提升銷售和回款質量并繼續探索新的、高質量的、可持續的業務增長點,并妥善處理在過去的高杠桿高增長模式下難以自救的、無法主動完成業務調整和經營轉型的房地產企業被市場自然出清和淘汰。

                      房地產行業孕育新發展方式、新發展模式,實現房地產業的良性循環和健康發展,就必須處理好房地產行業和宏觀經濟增長、社會進步之間的協調發展。

                      尤其著重處理好多個關系,例如:房地產行業和區域協調發展戰略、新型城鎮化建設之間的平衡發展;房地產行業與民生保障、基本公共服務之間的統籌發展;房地產行業的租購并舉工作和預期引導工作的穩步發展;房地產行業和金融行業、資本市場之間的共同發展;房地產行業和各級政府以及土地財政之間的共贏發展等。

                      對房地產開發企業來說,新發展模式的要求,意味著在改變傳統住宅地產業務“高負債、高杠桿、高周轉”的舊有運作模式的基礎上,通過精耕產品與服務、規模效應、科技應用、細化外包等方式做好風險防控、突破成本瓶頸、提升人均產值、完成脫需轉實。還要努力橫向拓展產業地產、商業地產、養老地產等其他業態,縱向聯系物業管理與服務、品牌輸出、代建等輕資產領域,還可以穩步參與城市更新、小區改造、新型城市基礎設施建設、社區建設、市政服務、產城融合產業發展等業務。

                      對各地政府來說,新發展模式的要求,意味著實事求是、因地制宜、因城施策、一城一策,按照自身實際情況,有步驟、有秩序、有彈性地調節當地的房地產政策,跟進中央政策推出相關配套措施并確保落地生效。

                      在處理房地產市場信心下滑和預期不穩問題上,關鍵是要處理好品牌房企資金緊張和償債壓力問題,項目停工和樓盤交付難問題,融資收緊和預售資金等監管政策變化導致銷售嚴重下滑問題,優質房企兼并收購困難房企的并購貸款穩妥發放問題,限購、限貸、限售、限價等調控政策逐步有序放開問題,按揭利率和首付門檻穩步調低問題,限價紅線和房企利潤空間良性互動問題。

                      國是直通車:金融政策對房地產市場的影響很大,但也要警惕不能讓金融政策“助漲”地產的金融屬性。金融政策應如何更好支持房地產市場?

                      龐溟:總的來說,應當在堅持“房住不炒”的思路與基調、逐步降低房地產金融化和泡沫化的前提下,探索新發展模式,繼續優化房地產金融政策特別是差別化住房信貸政策,應當以穩為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產金融政策調整,盡量減少對市場的沖擊和影響,加快完善住房租賃金融政策體系,促進房地產市場平穩健康發展,實現穩增長、防風險、促發展三重目標。

                      在需求側,應繼續調整限購、限貸、限售、限價等措施,考慮通過放松限購、取消限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、提供購房補貼、縮短按揭貸款放款周期等方式適度松綁政策,更好地提振居民住房消費的信心,更好地支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。

                      在滿足首套住房消費需求的基礎上,可考慮適時降低二套房首付比例、適當下調二套房貸利率加點等措施以滿足改善性住房需求,探索提高住房貸款借款人最高年齡、加大支持和創新住房租賃貸款、放松二孩和三孩家庭限購等措施以滿足老年人、新市民、多孩家庭等群體的住房消費需求。

                      在供給側,應繼續穩妥實施房地產金融審慎管理制度、繼續穩步推進房地產開發企業降杠桿、繼續防范化解房企資金鏈風險和有序化解房企信用風險。

                      與此同時,在“三線四檔”基本原則不變的前提下可以適度優化監管要求和階段性調整房地產企業融資要求,支持銀行依法合規、穩妥有序地推動和支持房地產企業融資,合理發放房地產開發貸款和并購貸款,重點支持優質房地產企業兼并收購業務和優質項目,暢通“銷售-拿地-新開工”鏈條,在確保房地產企業資金不被挪用的前提下進一步規范和優化對商品房預售資金的監督與管理,優先支付工程款、嚴格按照工程節點撥付資金、確保按期竣工交付,更好地滿足房地產企業的正常融資需求。

                      最重要的,是慎重出臺收縮性政策,本著市場化、法治化、專業化等原則,使金融端、信貸端、資金端與土地端、開發端、銷售端、稅費端等各領域政策組合協同發力,進一步實現體系化、制度化、長效化、常態化、立體化調控,積極有效化解房地產企業風險,穩定和引導房地產市場的平穩健康發展,維護住房消費者合法權益,積極支持房地產行業的良性循環,積極支持城鎮居民合理的住房需求,確保房地產市場穩字當先、穩中向好、穩中求進,以穩地價、穩房價、穩預期為基礎,做到穩樓市、穩信心、穩消費、穩增長、穩社會。

                      國是直通車:去年部分房企債務暴雷加上今年面對經濟下行壓力,外界對中國地產的預期走低,如何看待中國房地產開發和住宅地產的走勢?

                      龐溟:在疫情防控形勢好轉、差別化的房地產調控政策尤其是住房信貸政策繼續實行、個別房企債務違約風險得到有效處置、個人收入預期企穩、剛性需求和改善性住房需求群體購房成本持續下降等因素共同作用下,下半年房地產市場將實現軟著陸,市場情緒與預期有望恢復,房地產投資有望觸底企穩,居民住房消費的信心、意愿和需求有望提振,銷售與成交有望筑底回升,銷售端去化和風險處置加快有望緩解房地產企業流動性風險和融資壓力,部分住宅去庫存周期較長、“穩房價”壓力較大的城市在“一城一策”的思路下有望加大政策調整的力度和步伐。

                      值得注意的是,近期高層會議和有關部門均強調要堅持“租購并舉”,大力發展長租房市場,推進保障性住房建設,加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度,加快探索和發展房地產新的發展模式。這既有利于從需求端解決住房難、住房貴、住有所居、共同富裕的問題,也有利于從供給端有效抑制房價、促進房地產市場平穩健康發展。

                      預計在土地、財稅、金融等方面給予保障性租賃住房的更多支持可期,全國各地保障性租賃住房項目供給建設進度有望加速,成為對沖商品房建設放緩、托底兜底房地產行業、消化剛性需求和釋放消費潛力、穩定宏觀經濟增長、拉動社會發展的有效手段,未來信貸投放還將對此有所傾斜和繼續支持,推動房地產市場向新發展模式轉型。

                      根據房地產業發展演進的一般規律和我國經濟社會的具體特征,城鎮化的發展和各類要素、資源、稟賦向城市集聚的速度不斷加快,城鄉居民收入持續增長有望繼續帶來大量的剛性和改善性居住需求,核心家庭小型化趨勢有望帶動新型住房需求和健康消費,各類房屋可觀的存量規模有望通過專業運營管理提供盤活房產資源、供給多元化服務的空間,產業重構和城市功能調整有望激發城市內在活力、完善城市功能,更好地構建從城市化到城市群的發展新格局,為產業結構優化升級和經濟轉型提供支撐。

                      在“十四五”期間,房地產市場有望由總量擴張轉為存量上的提質改造和增量上的結構調整相結合,房地產行業有望轉向投資、開發、建設和運營管理、城市更新并重,房地產企業有望向重自持物業、重運營管理、重增值服務的新型發展模式轉變,住宅需求有望向綠色化、數字化、智慧化、適老化、綜合服務化等方向進一步延伸并滿足在宜居性、包容性、多樣性、安全性等方面完善功能、提升品質的要求。

                      房地產要以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體和“租售并舉”為原則,推動從租到購轉換的良性循環,進一步滿足居民全生命周期住房需求,努力實現更高水平的全體人民住有所居,并結合數字化、網絡化、智能化的新型城市基礎設施建設,帶動上下游產業的創新發展、結構升級和綠色經濟建設,更好地脫虛入實、提高服務實體經濟和高質量發展的能力。

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